В Україні з першого березня 2021 року почала діяти Державна програма «Доступна іпотека 7%». Скористатись нею можуть всі, хто хоче покращити свої житлові умови. Придбати можна як квартиру, так і приватний будинок на первинному або на вторинному ринку. Правда, в останньому випадку будинок має бути побудований не пізніше 2018 року. Максимальна сума кредиту становить 2 мільйони гривень, який буде надаватися на строк до 20 років за умови першого внеску в розмірі від 15% вартості об’єкту. Цього року «Доступна іпотека 7%» розрахована на 5 тисяч сімей.

Більшість експертів очікують підвищений попит на цю програму, прогнозуючи стрімке зростання іпотечного кредитування в країні. Багато хто вважає її «панацеєю» та інструментом для пожвавлення ринку.

Але для того, щоб детальніше розібратися у нюансах програми, варто зрозуміти поточну ситуацію на вітчизняному ринку, яка є доволі динамічною. З останніх змін – це загальне зменшення ставки по іпотечних кредитах на 6 пунктів від 19% до 12,8-16% протягом 2020 року. Це призвело до зростання іпотечного кредитування у другому півріччі на 11,5%. Тому з впевненістю можна говорити, що ринок і так розвивається.

Не зважаючи на такі цифри, Україні, скоріш за все, не наздогнати ту ж Данію, де з 2019 року діє програма від’ємної відсоткової ставки за іпотечним кредитуванням. Та буде далеко навіть до темпів зростання цього ринку в сусідній Польщі, де протягом грудня 2020 року загальний обсяг іпотечних кредитів збільшився на 1,17 млрд. євро. Проте у тому, що «Доступна іпотека 7%» буде корисною, в першу чергу, для кінцевих споживачів, можна не сумніватись. Адже на умовах державної програми позичальник переплатить 80-90%, тоді як поза її межами ця цифра може сягнути всіх 300%. Та чи буде вона популярною?

У відповідності до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, що затверджений постановою Кабміну, позичальник має відповідати ряду критеріїв. Зокрема: бути особою, яка потребує поліпшення житлових умов (розуміються громадяни, які на підставі Житлового кодексу Української РСР перебувають на квартирному обліку) та мати дохід (включаючи членів його сім'ї) середньомісячний розмір якого за останні шість місяців не повинен перевищувати п'ятикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки. З огляду на це, можна зробити висновок що дана іпотечна програма розрахована на соціально незахищені верстви населення, а беручи до уваги середню вартість 1 м² на ринку первинної нерухомості в місті Києві, доцільно вважати, що вона розрахована для стимулювання будівництва житлової нерухомості в регіонах України. Тобто, сподіватися на стрімке зростання іпотечного кредитування не варто. Це підтверджується й загальною кількість кредитів, що були видані за програмою, адже станом на 18 березня банками було оформлено лише 12 кредитних договорів.

Згідно з програмою банки не знижуватимуть відсоткову ставку. Різницю компенсуватиме держава, а це викликає цілу низку ризиків та загроз, які можуть постати перед позичальниками, банками та державою.

Наприклад, для позичальників існує імовірність, що програма буде згорнута або припиниться її фінансування. Крім того, самі умови договору можуть містити певні ризики. Зокрема, в разі згортання програми договір з банком може передбачати, що обов'язок погашення решти відсотків за кредитом буде перекладено з Фонду розвитку підприємництва на позичальника. А це, фактично, повернення позичальника до чинних, ринкових, іпотечних ставок.

Не повністю убезпеченні й фінансові установи, для яких також є певні загрози. Серед них так звані «заставні ризики». Стягнення застав – це тривалий та малоефективний процес. Або обслуговування кредиту можуть взагалі зупинити, і тоді банк залишиться ні з чим. Крім того, банки дуже добре пам’ятають кризу 2008 року. Тоді багато позичальників просто перестали виконувати свої валютні кредитні зобов’язання, а фінустанови не могли продати майно боржників через мораторій на примусове відчуження заставленого майна за валютними кредитами. Він, до речі, припиняє дію 21 квітня цього року.

Та найбільші проблеми можуть постати перед ініціатором програми, власне – державою. Основна з яких – джерела фінансування програми, а точніше їхня можлива відсутність. Адже ресурсу зазвичай не вистачає навіть на «традиційні» статті державних видатків. З огляду на можливу велику популярність програми у кінцевих споживачів (позичальників), коштів на її фінансування з кожним роком потрібно буде виділяти все більше. Це означає, що урядовцям доведеться в майбутньому обирати між згортанням програми та пошуком додаткових джерел на фінансування цієї статті бюджетних витрат. Останнє на даний час виглядає досить проблематично.

Звичайно, завжди залишається альтернатива іпотечному кредитуванню у вигляді купівлі нерухомості в розстрочку від забудовника. У такому випадку щомісячні платежі будуть значно більшими, але й термін погашення становитиме до трьох років, або ж до завершення будівельних робіт. Але про це, читайте у наших наступних матеріалах.

для порталу The Page